Démembrement:
Usufruit et
nue-propriété

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique complexe, mais essentiel pour optimiser la gestion patrimoniale et fiscale de son patrimoine. Il repose sur la division du droit de propriété en deux composantes distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. Cet outil permet de préparer efficacement la transmission d’un bien tout en optimisant sa fiscalité.

Prendre rendez-vous

Définition du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à scinder le droit de propriété en deux droits distincts :

La nue-propriété (Abusus)

Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, ce qui signifie qu'il peut le vendre, le transmettre ou le modifier. Cependant, il ne peut pas utiliser le bien ni en percevoir les revenus.

Par exemple, le nu-propriétaire d’un bien immobilier ne peut ni y habiter ni percevoir les loyers générés par ce bien. C’est lui qui récupère la pleine propriété du bien à la fin de l’usufruit, sans avoir à payer de droits de succession ou de donation.

L’Usufruit (Usus + Fructus)

L’usufruitier bénéficie du droit d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus), comme les loyers d’un bien immobilier.

En revanche, l’usufruitier doit entretenir le bien et assurer sa conservation. Il est responsable des charges d’entretien ordinaires, mais les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire.

La pleine propriété est donc constituée de la somme de ces deux droits : nue-propriété + usufruit.

Fonctionnement du démembrement

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de la durée du démembrement. Pour un usufruit viager (qui dure jusqu'au décès de l'usufruitier), un barème fiscal est utilisé pour déterminer la valeur des deux droits en fonction de l’âge de l’usufruitier :

91 ans ou plus : Usufruit = 10 % de la pleine propriété

81 à 90 ans : Usufruit = 20 %

71 à 80 ans : Usufruit = 30 %

61 à 70 ans : Usufruit = 40 %

51 à 60 ans : Usufruit = 50 %

41 à 50 ans : Usufruit = 60 %

31 à 40 ans : Usufruit = 70 %

21 à 30 ans : Usufruit = 80 %

Moins de 21 ans : Usufruit = 90 %

La valeur de la nue-propriété est calculée par soustraction de la valeur de l'usufruit de la valeur totale du bien.

Lorsque l’usufruit est fixé pour une durée déterminée (et non viager), sa valeur est calculée différemment : 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans, dans la limite de la valeur fiscale de l’usufruit viager.

Avantages du démembrement de propriété

Transmission optimisée

Le démembrement est souvent utilisé pour transmettre un bien immobilier tout en réduisant le montant des droits de donation ou de succession. Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire sans frais supplémentaires, ce qui est particulièrement avantageux pour organiser la transmission de patrimoine.

Optimisation fiscale

Le démembrement permet de réduire l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, seuls les usufruitiers sont assujettis à l’IFI sur la valeur totale du bien, tandis que la nue-propriété n’est pas prise en compte.

Les revenus perçus par l’usufruitier sont également imposables, mais le nu-propriétaire ne déclare aucun revenu, ce qui peut être avantageux pour limiter l’imposition des héritiers.

Protection du conjoint survivant

Le démembrement est souvent utilisé pour protéger le conjoint survivant en lui laissant l’usufruit d’un bien, tout en transmettant la nue-propriété aux enfants. Cela permet de garantir des revenus au conjoint tout en sécurisant l’héritage pour les descendants.

Obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire

L’Usufruitier doit jouir du bien « en bon père de famille ». Cela signifie qu’il doit en assurer l’entretien et s’acquitter des charges ordinaires (frais d’entretien, taxes foncières, etc.). Il ne peut pas détruire ou dégrader le bien sans l’accord du nu-propriétaire.

Le Nu-Propriétaire conserve le droit de disposition du bien, mais il ne peut pas percevoir de revenus tant que l’usufruit est en place. Il est responsable des grosses réparations (réparations structurelles, toiture, etc.) et peut intervenir en cas de non-conformité de l’usufruitier à ses obligations.

Si l'usufruitier ne respecte pas son devoir de conservation, le nu-propriétaire peut engager des actions juridiques pour protéger ses droits.

Cas pratiques de démembrement

Donation avec Démembrement de Propriété : Un parent peut donner la nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui lui permet de continuer à percevoir les loyers. À son décès, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété sans droits de succession.

Investissement en Nue-Propriété : Acheter la nue-propriété d’un bien permet de bénéficier d’une décote importante sur le prix d’achat. Pendant la durée de l’usufruit, l’investisseur ne perçoit pas de revenus, mais il récupère la pleine propriété du bien à terme, souvent avec une plus-value intéressante.

Faire appel à Vaelios Patrimoine

Le démembrement de propriété est un outil patrimonial puissant, à la fois pour optimiser la transmission de son patrimoine et pour bénéficier d’avantages fiscaux. Que ce soit pour protéger ses proches, préparer sa succession ou optimiser son imposition, le démembrement doit être envisagé avec soin et en concertation avec des experts en gestion de patrimoine.

Pour plus d'informations ou pour une étude personnalisée de votre situation, n’hésitez pas à contacter nos conseillers. Nous vous accompagnons à chaque étape de votre stratégie patrimoniale.