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Immobilier de défiscalisation
Investir dans l'immobilier de défiscalisation est une stratégie efficace pour réduire votre impôt sur le revenu tout en construisant un patrimoine durable. Grâce à divers dispositifs fiscaux, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts significatives en échange d’un engagement locatif. Cela vous permet de conjuguer sécurité, rentabilité et optimisation fiscale, à condition de bien choisir le dispositif adapté à votre situation.
Chez Ethos Patrimoine, nous vous accompagnons dès les premières étapes de votre projet pour vous guider dans ce choix stratégique. Avec notre expertise et nos conseils personnalisés, nous analysons ensemble vos besoins et vous orientons vers la solution la mieux adaptée.
Pourquoi investir dans l’immobilier de défiscalisation ?
Les avantages d’investir dans l’immobilier de défiscalisation sont multiples :
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Réduction d’impôts : Profitez de dispositifs fiscaux permettant de diminuer votre impôt sur le revenu en échange d’un engagement locatif de plusieurs années.
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Accès à la propriété sans apport : Les loyers perçus peuvent couvrir tout ou partie de vos mensualités de crédit, facilitant ainsi l’accès à l’immobilier même sans épargne initiale conséquente.
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Revenus complémentaires : Percevez des loyers réguliers, notamment pour compléter vos revenus lors de la retraite.
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Constitution de patrimoine : Acquérez des biens immobiliers qui, à terme, peuvent être utilisés comme résidence secondaire, revendus pour générer une plus-value, ou transmis à vos héritiers.
Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière
Le statut LMNP
Le statut LMNP est l'un des dispositifs de défiscalisation les plus anciens, permettant aux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.
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Amortissement : Vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier sur plusieurs années, réduisant ainsi vos revenus locatifs imposables.
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Régime fiscal : Vous avez le choix entre le régime micro-BIC (avec un abattement de 50 %) et le régime réel (permettant de déduire toutes les charges).
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Conditions : Le bien doit être loué meublé, c’est-à-dire équipé de façon à permettre une occupation immédiate par le locataire (literie, électroménager, ustensiles de cuisine, etc.).
La loi Pinel : Investir dans l’immobilier neuf
La loi Pinel est l'un des dispositifs de défiscalisation les plus connus, offrant une réduction d'impôt en échange d'un investissement locatif dans le neuf. Le principal objectif de ce dispositif est de soutenir la construction de logements dans les zones où la demande locative est forte.
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Réduction d’impôt : Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l'investissement, selon la durée de l'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).
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Plafonds de loyer et de ressources : Pour être éligible, le logement doit être loué à un loyer plafonné, et les locataires doivent répondre à des critères de ressources définis.
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Zonage : Le bien doit se situer dans des zones éligibles (A, A bis, B1) où la demande locative est supérieure à l'offre. Les zones sont définies par le gouvernement pour encourager l'investissement dans les régions où le besoin de logements est le plus élevé.
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Conditions : Le bien doit être neuf ou en état futur d’achèvement, répondre aux normes de performance énergétique (RT 2012 ou RE 2020), et être loué comme résidence principale.
Exemple : Un investissement de 300 000 € en zone A avec un engagement de location de 12 ans permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 63 000 €, soit 5 250 € par an.
La loi Denormandie : Rénover l’ancien
La loi Denormandie est un dispositif qui vise à encourager la rénovation des logements anciens situés dans des centres-villes en déclin. Elle complète la loi Pinel pour les investissements dans l'ancien.
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Réduction d’impôt : Identique à la loi Pinel, avec une réduction de 12 %, 18 % ou 21 % en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
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Travaux de rénovation : Au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d'achat + travaux) doit être consacré aux travaux de rénovation, qui doivent améliorer la performance énergétique du bien.
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Éligibilité géographique : Le bien doit être situé dans une des villes éligibles, généralement de taille moyenne, identifiées par le gouvernement comme ayant besoin d’un renouveau immobilier.
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Conditions : Les travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés, et le logement doit être loué comme résidence principale avec des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires.
La loi Censi-Bouvard : Investir en résidences de services
La loi Censi-Bouvard est idéale pour ceux qui souhaitent investir dans des résidences de services, telles que des résidences étudiantes, seniors, EHPAD ou des résidences de tourisme.
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Réduction d’impôt : 11 % du montant de l’investissement HT, étalé sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € par an.
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Récupération de la TVA : Vous pouvez récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat du bien, à condition de respecter les conditions de location meublée.
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Conditions : Le bien doit être loué meublé pendant au moins 9 ans à un exploitant de la résidence de services, qui s’occupera de la gestion locative. Cela simplifie la gestion pour l’investisseur.
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Avantages : Pas de gestion locative à effectuer, revenus locatifs sécurisés par un bail commercial, idéal pour les investisseurs cherchant des revenus stables.
Le statut LMP
Le statut LMP est destiné aux investisseurs dont les revenus locatifs sont significatifs. Il offre une fiscalité encore plus avantageuse, mais avec des critères d'éligibilité stricts.
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Conditions : Pour bénéficier du statut LMP, les revenus locatifs doivent dépasser 23 000 € par an et représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.
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Avantages : Déduction de toutes les charges, amortissement du bien, exonération de l'IFI et des plus-values immobilières sous certaines conditions, pas de plafonnement des niches fiscales.
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Gestion : Nécessite une gestion plus active que le LMNP, mais offre des bénéfices fiscaux considérables pour ceux qui souhaitent faire de l'immobilier meublé une activité principale.
La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif destiné à encourager la restauration d'immeubles anciens situés dans des secteurs protégés, comme les sites patrimoniaux remarquables.
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Réduction d’impôt : Jusqu’à 30 % des dépenses de travaux, avec un plafond de 400 000 € sur 4 ans. Cela représente un avantage fiscal de 120 000 € maximum.
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Conditions : Le bien doit être situé dans un secteur sauvegardé ou une zone protégée, et les travaux doivent être supervisés par un architecte des Bâtiments de France.
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Engagement locatif : Vous devez louer le bien non meublé pendant au moins 9 ans après les travaux. La loi Malraux s'adresse principalement aux contribuables fortement imposés.
Monuments historiques
Le dispositif monuments historiques permet de déduire l'intégralité des dépenses de rénovation d'un bien classé "Monument Historique" de votre revenu global.
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Avantages : Déduction des charges de travaux sans plafond, pas de plafonnement des niches fiscales, exonération de droits de succession sous conditions.
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Conditions : Le bien doit être ouvert au public au moins 50 jours par an, et les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un architecte des Bâtiments de France.
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Profil d’investisseur : Idéal pour les contribuables très fortement imposés.
Déficit Foncier
Le déficit foncier permet de déduire les charges excédant les revenus locatifs de votre revenu global, jusqu'à 10 700 € par an, si le bien est mis en location.
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Idéal pour : Les propriétaires de biens nécessitant des travaux importants. Permet de réduire l'imposition pendant plusieurs années.
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Conditions : Le bien doit être loué non meublé pendant au moins 3 ans après la
Nue propriété
L’investissement en nue-propriété, ou démembrement de propriété, consiste à acheter un bien immobilier en ne conservant que les murs. L’usufruit est cédé temporairement, ce qui permet à l’investisseur de bénéficier d’un prix d’achat réduit et d’une fiscalité optimisée.
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Durée : Démembrement de 15 à 20 ans
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Avantages : Aucune taxe foncière, pas d’IFI, fiscalité optimisée
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