LMNP

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est une option très attractive pour les investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs tout en profitant d’avantages fiscaux. Ce dispositif permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant de réductions d’impôts, sous certaines conditions, et peut s’appliquer aussi bien à des biens anciens qu'à des biens neufs.

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Qu’est-ce que le LMNP

Le statut de LMNP, créé en 1949, offre aux propriétaires la possibilité de mettre en location des biens immobiliers meublés tout en optimisant leur fiscalité. L’un des avantages majeurs du LMNP est que les revenus locatifs perçus peuvent être partiellement ou totalement exonérés d'impôt grâce à plusieurs dispositifs fiscaux. De plus, dans certains cas, il est possible de récupérer la TVA sur l’acquisition du bien immobilier.

LMNP ou LMP : Quelle différence

Il est important de ne pas confondre le statut de LMNP avec celui du Loueur Meublé Professionnel (LMP). En tant que LMP, le loueur est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), et bénéficie de possibilités fiscales supplémentaires, comme la déduction sans plafond des déficits ou l'exonération de plus-value sous certaines conditions. En revanche, le LMNP est plus simple et accessible, avec des conditions de revenus locatifs plus souples.

Les avantages du statut LMNP

Avantages Fiscaux

Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux intéressants :

Amortissement du bien immobilier : Vous pouvez amortir le bien immobilier sur une durée allant jusqu’à 30 ans, réduisant ainsi votre base imposable.

Déduction des charges et intérêts d’emprunt : Les charges liées à la gestion du bien ainsi que les intérêts d'emprunt peuvent être déduits des revenus locatifs.

Récupération de la TVA : Sous certaines conditions, il est possible de récupérer la TVA sur le bien, notamment lorsqu’il est acheté dans une résidence de services neuve.

Loyer Plus Élevé

Un bien meublé se loue en moyenne 12 % plus cher qu’un bien vide, ce qui permet d’augmenter vos revenus locatifs. De plus, la demande pour des logements meublés est souvent plus élevée, en particulier dans les grandes villes.

Flexibilité de la Gestion

Le statut LMNP offre une plus grande souplesse en matière de bail. Les baux pour les biens meublés sont généralement de plus courte durée, ce qui peut attirer des locataires à la recherche de solutions temporaires.

Valorisation du Bien à la Revente

Les biens immobiliers en LMNP sont souvent très prisés des investisseurs. En cas de revente, le bien peut être valorisé à un prix supérieur à celui de l'achat, augmentant ainsi la plus-value potentielle.

Les inconvénients du statut LMNP

Bien que le LMNP présente de nombreux avantages, certains aspects doivent être pris en compte avant de se lancer :

Évolutions législatives : Le statut LMNP repose sur des avantages fiscaux qui peuvent évoluer en fonction des décisions du gouvernement. Il est donc important de rester informé des changements fiscaux.

Concurrence croissante : Avec l’attrait de ce statut, la concurrence sur le marché des biens meublés augmente, ce qui peut rendre la location plus difficile dans certaines zones.

Investissement initial plus élevé : Louer un bien en LMNP implique de l'équiper avec des meubles conformes aux exigences légales, ce qui peut représenter un coût supplémentaire.

Conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour être éligible au statut LMNP, il faut respecter plusieurs conditions :

Conditions liées au bien : Le bien doit être destiné à la location meublée et répondre aux critères légaux, notamment en termes d’équipement (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.).

Conditions de revenus : Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Au-delà de ces seuils, le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) s’applique.

Conditions pour la location : Le bien doit être loué dans un délai d’un mois suivant son acquisition (pour les biens anciens) ou après son achèvement (pour les biens neufs).

Les étapes pour devenir LMNP

Devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) nécessite de respecter plusieurs étapes administratives pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux et statutaires. Voici les démarches à suivre pour être en conformité avec la législation :

Acquisition du bien immobilier

La première étape consiste à acquérir un bien immobilier, neuf ou ancien, qui sera mis en location en tant que logement meublé. Une fois le bien acheté, il doit être meublé selon les exigences légales (voir la liste des meubles obligatoires). Si le bien est neuf, il doit être mis en location dans le mois qui suit l’achèvement des travaux. S'il s'agit d'un bien ancien, la location doit également débuter dans le mois suivant l'acquisition.

Immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)

Bien que vous ne deveniez pas un loueur professionnel, vous devez tout de même déclarer votre activité de location meublée non professionnelle.

Pour ce faire, vous devez vous enregistrer auprès du greffe du tribunal de commerce ou sur le site du guichet unique en ligne dédié aux entreprises.

Formulaire à remplir : Vous devez remplir le formulaire P0i. Ce formulaire est utilisé pour déclarer votre début d’activité de location meublée. Vous devrez fournir des informations sur le bien loué et sur votre situation fiscale.

Code NAF : Lors de la déclaration, vous recevrez un code NAF spécifique à la location meublée non professionnelle, qui est 6820A - Location de logements.

Choisir le régime fiscal

Il existe deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs en LMNP. Vous devez choisir celui qui correspond le mieux à votre situation :

Le régime micro-BIC : Ce régime est applicable si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Ce régime est simple mais moins avantageux que le régime réel si vous avez beaucoup de charges à déduire.

Le régime réel : Ce régime est plus complexe, mais il est avantageux pour les investisseurs qui ont des charges importantes (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien et du mobilier). Vous pouvez déduire toutes ces charges de vos revenus locatifs, ce qui peut parfois permettre de réduire à zéro votre imposition.

Le choix du régime fiscal doit être fait au moment de votre déclaration d’activité. Si vous ne faites pas de choix spécifique, le régime micro-BIC sera appliqué par défaut.

Déclaration des revenus locatifs

Chaque année, vous devrez déclarer les revenus locatifs perçus dans votre déclaration de revenus. Le régime d’imposition dépend de votre choix initial (micro-BIC ou réel). Vous devrez utiliser le formulaire adapté :

Formulaire 2042-C PRO : C’est ce formulaire qu’il faut remplir pour déclarer vos revenus de location meublée. En fonction du régime choisi, vous y préciserez vos recettes brutes (micro-BIC) ou vos charges et amortissements (régime réel).

Déclaration de TVA (si applicable)

Dans certains cas, notamment si vous investissez dans une résidence de services neuve (résidence étudiante, résidence pour seniors, etc.), vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien. Cela nécessite de remplir des formalités supplémentaires pour la récupération de la TVA :

Demande de récupération de TVA : Vous devez faire cette demande auprès des services fiscaux en soumettant les factures d’achat et les documents relatifs à la résidence de services.

Obligations de facturation avec TVA : En échange de cette récupération, vous devrez collecter la TVA sur les loyers et reverser cette TVA à l’État.

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

Le LMNP est soumis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), un impôt local payé par les entreprises. Toutefois, il est possible d’être exonéré de cette cotisation si vos recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €. Pour cela, vous devez faire une demande auprès de votre centre des impôts.

Respect des normes de location meublée

Enfin, pour que votre bien soit considéré comme un logement meublé, vous devez respecter la liste des équipements minimum obligatoires, incluant notamment : une literie, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, de la vaisselle, etc. Ces éléments doivent être présents dans le logement avant la mise en location pour que le statut LMNP soit valide.

Faire appel à Vaelios Patrimoine

Le LMNP est un dispositif puissant pour optimiser vos revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Que vous souhaitiez préparer votre retraite, obtenir des revenus complémentaires ou diversifier votre patrimoine, notre équipe est là pour vous accompagner.

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